Le droit de préférence qui change la donne pour les locataires en région de Bruxelles-Capitale
Les étapes clés du droit de préférence du locataire
De quoi s’agit-il ?
Depuis le 6 janvier 2024, le paysage immobilier bruxellois a connu une évolution majeure. En vertu de l’ordonnance du 28 septembre 2023, les locataires bénéficient désormais, sous certaines conditions, d’un droit de préférence (ou droit de préemption) leur permettant d’acheter prioritairement le logement qu’ils occupent.
Ce mécanisme, intégré aux articles 247/1 et suivants du Code Bruxellois du Logement (CBL), vise à stabiliser l’occupation des logements et à favoriser l’accès à la propriété. Bien que ce droit restreigne la liberté du propriétaire de choisir son acheteur, la Cour constitutionnelle, dans un arrêt du 30 avril 2025 (n° 73/2025), a validé sa pleine conformité à la Constitution, jugeant cette mesure proportionnée au regard du droit au logement (article 23 de la Constitution).
Qui peut bénéficier du droit de préférence ?
Le droit de préférence ne s’applique pas à tous les baux. Pour être bénéficiaire, trois conditions cumulatives doivent être réunies :
– (1°) Un bail de résidence principale de neuf ans :Il doit s’agir d’un bail de résidence principale d’une durée initiale (ou réputée) de neuf ans. Les baux de courte durée (3 ans ou moins) sont exclus, sauf s’ils ont été prorogés au point de devenir légalement un bail de neuf ans.
– (2°) Une domiciliation effective dans le logement : Le locataire doit être effectivement domicilié dans le logement. Ce droit s’étend aux membres du foyer (conjoint, cohabitant légal ou de fait, enfants) pour autant qu’ils soient également domiciliés dans les lieux au moment de la mise en vente.
– (3°) Une vente postérieure au 6 janvier 2024 : Le droit s’applique à toutes les ventes engagées (notification d’intention de vendre) depuis l’entrée en vigueur de la loi, soit le 6 janvier 2024.
Les limites et exceptions au droit de préférence
Dans quels cas le droit de préférence ne s’applique-t-il pas ?
Le législateur a prévu des exceptions strictes (art. 247/1, §2 CBL) où le propriétaire retrouve sa pleine liberté :
– Ventes familiales : Ventes entre conjoints, cohabitants ou parents jusqu’au 3ème degré.
– Immeubles multiples : La vente de la totalité d’un immeuble comprenant plusieurs logements occupés par différents locataires (le droit ne joue pas pour le bloc entier).
– Opérations complexes : Ventes de nue-propriété ou d’usufruit, ventes en rente viagère, ou ventes résultant d’une fusion/liquidation de société.
– Intérêt public : Ventes à une administration publique pour un usage d’intérêt général.
– Promesse antérieure : Si une promesse de vente avec date certaine existait avant la signature du bail.
Comment se déroule concrètement la procédure ?
La mise en œuvre du droit de préférence est soumise à un formalisme strict et à des délais précis. Le non-respect de ces étapes par le bailleur peut fragiliser la transaction et exposer la vente à une contestation judiciaire.
Étape 1 : La notification obligatoire du locataire
Avant de conclure la vente avec un tiers, le bailleur est tenu d’informer le locataire de son intention de vendre par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette notification est cruciale : elle constitue juridiquement une offre ferme de vente au profit du locataire. Pour être valable, ce courrier doit impérativement mentionner :
o Le prix de vente demandé ;
o Les conditions de la vente (ex: délai de passation de l’acte, éventuelles servitudes) ;
o La description précise du logement (identifiant cadastral, superficie, etc.).
Étape 2 : Le délai de réflexion et de réponse (30 jours)
À compter de la réception de la notification, le locataire dispose d’un délai de 30 jours pour prendre sa décision.
o En cas d’acceptation : Si le locataire accepte le prix et les conditions proposées, la vente est juridiquement formée.
o En cas de refus ou de silence : Si le locataire refuse l’offre ou ne répond pas dans le délai de 30 jours, il est réputé renoncer à son droit de préférence. Le bailleur est alors libre de proposer le bien à des acquéreurs tiers.
Étape 3 : La protection contre les offres ultérieures (Droit de « seconde chance »)
Le législateur a prévu une sécurité pour éviter que le bailleur ne propose au locataire un prix dissuasif pour ensuite vendre moins cher à un tiers. Si, après le refus du locataire, le propriétaire décide finalement de vendre à un tiers à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses que celles initialement notifiées, une nouvelle procédure s’enclenche. Le bailleur doit notifier ces nouvelles conditions au locataire. Celui-ci bénéficie alors d’un nouveau délai, plus court, de 7 jours pour exercer son droit de préférence et se substituer à l’acquéreur tiers.
Cas particulier : La vente publique
En cas d’enchères, le locataire doit être informé au moins 30 jours à l’avance. À l’issue des enchères, le notaire demande publiquement au locataire s’il souhaite égaler la dernière offre pour remporter le bien.
Les garanties et sanctions en cas de non-respect
Que se passe-t-il en cas de non-respect du droit de préférence ?
Le droit de préférence est impératif. Toute clause d’un bail par laquelle le locataire
renoncerait par avance à ce droit est nulle (réputée non-écrite).
Si une vente est réalisée au mépris des droits du locataire (absence de notification, vente à un tiers à un prix inférieur sans nouvelle offre), le locataire dispose d’une arme juridique importante : l’action en subrogation. Il peut demander au juge de le substituer à l’acquéreur. Le locataire paiera alors le prix et les frais d’acte, et l’acquéreur initial sera évincé. Cette action doit être intentée dans un délai d’un an après la transcription de l’acte de vente au bureau de la sécurité juridique.
Le rôle essentiel du notaire et de l’agent immobilier
Les professionnels de l’immobilier sont les garants de la procédure. Le notaire a l’obligation légale de vérifier que le locataire a été correctement informé. S’il constate une lacune, il doit lui-même notifier les conditions de vente au locataire. En l’absence de réponse ou de renonciation écrite, le notaire ne peut passer l’acte authentique, sous peine de voir sa responsabilité engagée.
Conclusion – Un nouvel équilibre entre propriétaires et locataires
Depuis janvier 2024, le locataire bruxellois n’est plus un simple spectateur lorsqu’un logement est mis en vente. S’il remplit certaines conditions, il bénéficie désormais d’un droit prioritaire pour acheter le bien qu’il occupe, avant tout autre acquéreur.
Concrètement, cela signifie que le propriétaire ne peut plus vendre librement sans en informer son locataire et sans lui donner, en premier lieu, la possibilité d’acheter au même prix et aux mêmes conditions. Cette obligation est strictement encadrée par la loi.
Pour le locataire, ce droit constitue une réelle opportunité d’accéder à la propriété, dans un contexte où le marché immobilier est souvent tendu et concurrentiel. Il lui permet de réfléchir sereinement à un achat, sans devoir se battre immédiatement contre d’autres candidats.
Pour le propriétaire, en revanche, ce mécanisme implique une vigilance accrue. Une erreur de procédure peut entraîner des conséquences lourdes, puisque le locataire peut demander au juge de prendre la place de l’acheteur final.
En résumé, le droit de préférence rééquilibre les forces : il protège le logement comme lieu de vie, tout en imposant une transparence renforcée lors de la vente. Bien compris et correctement appliqué, il constitue un outil clé pour sécuriser tant les locataires que les transactions immobilières à Bruxelles.
