La Commission paritaire locative : évaluation du caractère abusif ou non d’un loyer à Bruxelles

Entrée en vigueur depuis le 1er mai 2025, la réforme du Code bruxellois du logement consacre désormais un mécanisme de contrôle des loyers.

Au cœur de ce mécanisme se trouve la Commission paritaire locative (CPL), une instance de concertation et d’évaluation appelée à jouer un rôle croissant sur le marché locatif bruxellois.

Composée à parts égales de représentants des bailleurs et des locataires, cette commission constitue un outil de régulation et de conciliation inédit sur le marché locatif bruxellois.

Le nouvel article 224 du Code bruxellois du logement précise désormais que :
« Le loyer est présumé abusif lorsqu’il :
1. dépasse de vingt pour cent son loyer de référence. Cette présomption peut être renversée lorsqu’il est établi que la différence entre le loyer pratiqué et le loyer de référence est justifiée par des éléments de confort substantiels intrinsèques au logement ou à son environnement ;
2. n’excède pas de vingt pour cent son loyer de référence mais qu’il accuse des défauts de qualité substantiels intrinsèques au logement ou à son environnement.»
Cette disposition instaure une présomption réfragable : un loyer supérieur à la grille régionale n’est pas nécessairement abusif, à condition que des éléments objectifs permettent d’en justifier le montant.

La CPL peut être saisie par le locataire, le bailleur, ou encore par le juge de paix lorsqu’un litige relatif au loyer est porté devant lui.

Elle évalue, sur la base du dossier et des éléments communiqués, si le loyer convenu peut être considéré comme abusif ou raisonnable, en tenant compte de la grille indicative régionale, des caractéristiques du bien, et de son environnement immédiat.

Son avis, rendu dans un délai moyen de deux mois, n’a pas de force obligatoire, mais il peut servir de base à une conciliation ou éclairer la décision du juge en cas de procédure judiciaire ultérieure.

Selon les données publiées par la Région de Bruxelles-Capitale, la Commission paritaire locative a commencé à fonctionner activement fin 2024 et a rendu ses premiers avis dès janvier 2025.

Entre 2024 et 2025, 38 avis ont été rendus :

– 2 dossiers ont été renvoyés au rôle,
– 4 n’ont pas permis d’obtenir l’unanimité,
– 8 avis ont conclu à un loyer abusif,
– 24 ont considéré le loyer comme raisonnable ou non abusif.

Ainsi, sur les 32 avis effectivement rendus, environ un quart ont qualifié le loyer d’abusif, tandis que la majorité ont confirmé le caractère raisonnable des loyers pratiqués.

Le législateur a prévu que la présomption d’abus peut être renversée lorsque le bien présente des éléments de confort substantiels, non déjà pris en compte dans la grille indicative.

Les travaux préparatoires précisent que :

« Le loyer d’un logement dépassant le seuil précédent peut toutefois être considéré comme raisonnable si le bien présente des éléments de confort substantiels qui le justifient (…). Sans prétention à l’exhaustivité, peuvent être considérés comme tels : une villa quatre façades, une maison de maître, une architecture remarquable ou prestigieuse, une cheminée, une cuisine de standing, un parquet en bois massif, de nombreuses pièces d’agrément ou encore une installation domotique (…). Il en va de même d’un environnement immédiat particulièrement qualitatif, comme une abondance d’espaces verts, un calme particulier ou une vue remarquable. »

La grille indicative, dont la dernière modification date du 30 juin 2022, tient déjà compte de certains critères de base tels que :

– le chauffage central,
– la régulation thermique,
– le double vitrage,
– la seconde salle de bain,
– la présence d’espaces récréatifs,
– d’espaces de rangement,
– ou d’un garage.

Toutefois, les éléments supplémentaires ou exceptionnels peuvent être valablement pris en considération par la Commission pour justifier un écart de loyer.

Exemple : un loyer supérieur à la grille jugé néanmoins raisonnable

Un avis rendu par la Commission paritaire locative le 29 avril 2025 (dossier n°25-006) illustre de manière très claire la manière dont la grille indicative peut être complétée ou dépassée lorsque le bien présente des qualités substantielles.

Dans cette affaire, le locataire contestait un loyer mensuel de 1.665,99 EUR, supérieur au loyer de référence établi par la grille régionale. Après audition des parties, la Commission a estimé à l’unanimité que le loyer n’était pas abusif.

Elle a considéré que plusieurs éléments de confort, non pleinement valorisés par la grille, justifiaient l’écart observé, notamment :

– un grand jardin orienté plein sud,
– une terrasse de 47,32 m²,
– la possibilité de stationnement,
– une buanderie,
– un revêtement de sol de qualité supérieure à la moyenne,
– ainsi que la localisation du bien à Uccle, commune particulièrement prisée.

Sur cette base, la Commission a estimé que le loyer pouvait raisonnablement dépasser le loyer de référence sans être qualifié d’abusif.

Cet avis met en évidence que la grille indicative, bien qu’utile comme base d’évaluation, ne constitue pas un plafond strict. Lorsque le logement présente des caractéristiques exceptionnelles ou un niveau de confort élevé, la CPL peut conclure à un loyer raisonnable malgré un dépassement significatif.

Exemple : avis de la CPL confirmant un loyer supérieur à la grille

Un autre avis rendu par la Commission paritaire locative, le 2 juillet 2025 (dossier n°25-023), confirme que la grille indicative doit être interprétée de manière souple lorsque le logement présente des éléments de confort significatifs.

Dans ce dossier, le locataire contestait un loyer mensuel de 1.430 EUR, qu’il estimait abusif. Après audition des parties, la Commission a conclu à l’unanimité que le loyer était raisonnable.

Pour motiver sa décision, la Commission a tenu compte de plusieurs éléments de confort ou de situation non entièrement intégrés dans la grille indicative, notamment :

– un jardin privatif,
– un degré de finition supérieur,
– un environnement immédiat qualitatif,
– un emplacement de parking privatif hors voirie, situé directement devant l’immeuble.

Ces caractéristiques, cumulées, ont été jugées suffisantes pour justifier un écart par rapport au loyer de référence proposé par la grille.

La Commission a donc estimé qu’il n’y avait pas lieu de considérer le loyer comme abusif.
Cet avis illustre une nouvelle fois que, même lorsque la grille fournit un outil d’évaluation standardisé, la réalité du confort du logement et la qualité de son environnement peuvent légitimement conduire à reconnaître qu’un loyer plus élevé demeure raisonnable.

Exemple : un penthouse offrant des éléments de confort exceptionnels

Un avis rendu le 16 juillet 2025 par la Commission paritaire locative (dossier n°25-028) apporte un nouvel éclairage sur les situations dans lesquelles un loyer supérieur à la grille indicative peut néanmoins être considéré comme raisonnable.

Dans ce dossier, la locataire contestait un loyer mensuel de 1.643,16 EUR pour un logement situé à Etterbeek. Après avoir entendu les parties, la Commission a estimé à l’unanimité qu’il n’y avait pas lieu de considérer ce loyer comme abusif.

La CPL a fondé sa décision sur plusieurs éléments de confort et de qualité non pleinement pris en compte dans la grille indicative, parmi lesquels :

– la situation particulièrement recherchée du bien,
– la présence d’un garage,
– deux terrasses,
– l’accès à un ascenseur,
– le fait qu’il s’agisse d’un penthouse, offrant des prestations supérieures,
– la qualité du revêtement de sol,
– ainsi que la réactivité du propriétaire dans la gestion locative.

Ces caractéristiques cumulées ont convaincu la Commission que le bien présentait un niveau de confort et une qualité intrinsèque justifiant un loyer supérieur au montant de référence.

Cette décision illustre que la CPL tient compte non seulement des caractéristiques matérielles du logement, mais aussi de l’expérience locative globale, incluant des éléments tels que la qualité de gestion ou l’entretien du bien.

La mise en place de la Commission paritaire locative contribue à définir les contours du loyer raisonnable, tout en laissant la possibilité de valoriser les biens présentant des qualités supérieures dans une logique nuancée de droit comparé.

La grille indicative des loyers, qui sert de base pour déterminer le loyer de référence et apprécier si un loyer est abusif repose encore sur des données anciennes, ce qui peut conduire à ce qu’une part significative de nouveaux contrats soit juridiquement considérée comme abusif en pratique.

Pour répondre à ces limites, les autorités bruxelloises ont prévu une mise à jour de cette grille en 2026, afin d’actualiser les tableaux de loyer de référence et de mieux refléter la réalité du marché locatif, ce qui devrait améliorer la fiabilité des évaluations de loyers raisonnables ou abusifs à l’avenir.

En attendant cette actualisation, la Commission paritaire locative reste un outil pertinent pour apprécier au cas par cas, notamment lorsque le loyer demandé s’écarte significativement du loyer de référence mais que des éléments tangibles de confort ou de qualité intrinsèque peuvent le justifier.

L’avenir de cet outil dépendra de sa capacité à maintenir cet équilibre délicat entre la protection des locataires et la prise en compte de la diversité réelle du parc locatif bruxellois.