1. Introduction
La réforme adoptée le 18 juillet 2025 introduit certaines dispositions nouvelles relatives à l’application du taux réduit de TVA de 6 % aux opérations de démolition et de reconstruction.
Les conditions d’octroi de ce taux demeurent, pour l’essentiel, identiques à celles prévues par le régime antérieur, sous réserve de l’exclusion aux installations de chauffage central alimentées par des combustibles fossiles.
2. Reconstruction par un particulier pour son habitation propre
Ce premier cas vise les travaux de démolition et reconstruction commandés par un particuliervpour la création de son habitation propre et unique.
Le maître d’ouvrage (personne physique) peut bénéficier du taux réduit de TVA à 6 % si les conditions suivantes sont réunies :
• Il agit en qualité de personne physique ;
• Le bâtiment reconstruit présente une superficie habitable maximale de 200 m² ;
• Le bien est affecté à son habitation propre et unique, et il s’y domicilie sans délai ;
• Ces conditions doivent être maintenues jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de la première occupation ;
• Le maître d’ouvrage doit également déposer une déclaration 111/1.
• Les travaux doivent intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année de la première occupation.
La réforme introduit ici une nouveauté importante : la condition d’affectation d’habitation propre et unique s’apprécie individuellement pour chaque maître d’ouvrage. Avant cette dernière : le non-respect de la condition par un seul maître d’ouvrage faisait perdre le bénéfice du taux réduit à l’ensemble de ces derniers.
3. Reconstruction destinée à la location sociale
Le taux réduit de 6 % s’applique également aux travaux de démolition et reconstruction réalisés par des investisseurs qui affecteront le bâtiment à la location sociale.
Les conditions sont les suivantes :
• Le maître d’ouvrage est une personne physique ou morale
• Aucune limitation de superficie ne s’applique
• Le bâtiment est affecté à de la location sociale et loué :
– soit directement à entité de droit public ou privé disposant d’un agrément (ex :
agence immobilière sociale)
– soit par le biais d’un mandat de gestion confié à une telle entité
• Le bien doit demeurer affecté à la location sociale pendant 15 ans, cette période courant jusqu’au 31 décembre de la quinzième année suivant celle de la première occupation ou utilisation effective.
• Le maître d’ouvrage doit également déposer une déclaration 111/2.
• Les travaux de finition exécutés jusqu’au 31 décembre de l’année de la première occupation bénéficient eux aussi du taux réduit de 6 %.
4. Reconstruction destinée à la location privée de longue durée
Le taux réduit s’applique à certains projets de location privée de longue durée.
Le maître d’ouvrage peut bénéficier du taux réduit de TVA à 6 % si les conditions suivantes
sont réunies :
• Le maître d’ouvrage est une personne physique ou morale
• Le bâtiment reconstruit présente une superficie habitable maximale de 200 m²
• Le bien est loué directement à une personne physique qui y établit son domicile sans délai. Cependant le logement ne peut être destiné à d’autres usages (par exemple : logement étudiant, …)
• Le bien doit rester affecté à la location pendant 15 ans, période prouvée par les contrats enregistrés successifs
• Une déclaration 111/5 doit être introduite
• Les travaux doivent être réalisés au plus tard le 31 décembre de l’année de la première occupation
Remarque : les travaux de finition achevés avant le 31 décembre de l’année de la première occupation bénéficient également du taux de 6 %.
4. En conclusion
La mise en place de la Commission paritaire locative contribue à définir les contours du loyer raisonnable, tout en laissant la possibilité de valoriser les biens présentant des qualités supérieures dans une logique nuancée de droit comparé.
La grille indicative des loyers, qui sert de base pour déterminer le loyer de référence et apprécier si un loyer est abusif repose encore sur des données anciennes, ce qui peut conduire à ce qu’une part significative de nouveaux contrats soit juridiquement considérée comme abusif en pratique.
Pour répondre à ces limites, les autorités bruxelloises ont prévu une mise à jour de cette grille en 2026, afin d’actualiser les tableaux de loyer de référence et de mieux refléter la réalité du marché locatif, ce qui devrait améliorer la fiabilité des évaluations de loyers raisonnables ou abusifs à l’avenir.
En attendant cette actualisation, la Commission paritaire locative reste un outil pertinent pour apprécier au cas par cas, notamment lorsque le loyer demandé s’écarte significativement du loyer de référence mais que des éléments tangibles de confort ou de qualité intrinsèque peuvent le justifier.
L’avenir de cet outil dépendra de sa capacité à maintenir cet équilibre délicat entre la protection des locataires et la prise en compte de la diversité réelle du parc locatif bruxellois.
5. Exclusions au taux réduit
Le taux réduit de 6 % ne s’applique pas à certaines prestations, notamment :
• Les travaux immobiliers qui ne concernent pas le logement proprement dit (aménagements extérieurs, jardins, clôtures, etc.)
• Les travaux portant sur des équipements annexes : piscines, saunas, terrains de sport ou d’agrément
• Les opérations de nettoyage intégral ou partiel d’une habitation
• Les opérations portant à la fois sur la livraison et l’installation au bâtiment des composants ou d’une partie des composants de la partie spécifique d’une installation de chauffage central fonctionnant aux combustibles fossiles, y compris les brûleurs et les dispositifs de régulation et de contrôle reliés à la chaudière.
Toutefois et concernant ce dernier point, l’administration a prévu une tolérance temporaire (circulaire 2025/C/47) si ces opérations s’intègrent dans un projet de démolition et de reconstruction. Le taux réduit pourra encore s’appliquer jusqu’au 30 juin 2026 si le contrat de travaux a été conclu au plus tard le 28 juillet 2025 et que la TVA est facturée avant le 30 juin 2026.
